Desain rumah murah sebagai bentuk pengabdian profesi

Mendesain dan membangun rumah tinggal bagi seorang arsitek-kontraktor, harus memenuhi tiga aspek dasar, yaitu aman, nyaman, dan indah. Mendesain dan membangun rumah bagi saya dan rekan-rekan merupakan suatu pekerjaan seni, dimana kepuasan bukan hanya di nkmati oleh pemilik rumah saja melainkan juga oleh kami. Ada suatu kebanggaan dan kebahagiaan tersendiri pada saat desain berhasil diwujudkan sesuai dengan karakter dan kebutuhan dari pemilik rumah dan dengan bentuk dan kualitas yang berbeda (tentunya lebih baik) dari yang telah ada. Oleh karena totalitas bekerja dari profesi kami ini, sering kali kami tidak bisa menerima setiap job atau klien yang datang kepada kami, karena satu alasan utama yaitu masalah biaya.

Blog bangun rumah ini saya mulai 3 tahun yang lalu dengan tujuan sebagai dedikasi profesi saya kepada masyarakat yang mungkin tidak bisa memakai jasa saya karena terbentur masalah budget, sehingga saya hanya bisa menulis pengalaman-pengalaman saya dan tips dalam membangun rumah secara obyektif, dengan harapan masyarakat dapat memiliki rumah sesuai dengan yang di impikan namun dengan dana yang sudah dianggarkan dan terhindar dari kesalahan-kesalahan di lapangan.

Namun, saya dan rekan-rekan mulai berpikir kalau itu saja tidaklah cukup. Kami tergugah untuk bisa memberikan desain yang aman, nyaman, dan indah, namun dengan harga yang tetap terjangkau, karena seharusnya semua kalangan dapat memiliki rumah yang aman, nyaman dan indah. Oleh karena itulah mulai tahun ini, saya dan rekan-rekan berusaha memberikan pelayanan lebih bagi masyarakat yang ingin memiliki rumah yang nyaman dengan budget terbatas, dengan batasan tertentu pastinya, dan kami membatasi hanya 2 saja perbulannya.

Bila Anda ingin membangun rumah, namun memiliki keterbatasan biaya, kami siap membantu mendesainnya. Syarat:

1. Bangunan rumah tinggal dengan luas bangunan maksimal 100m2 (bisa 1 lantai atau 2 lantai)
2. Konsultasi hanya melalui email (karena tidak akan menutup biaya operasional bila harus tatap muka)
3. Gambar yang diberikan adalah: denah, tampak, potongan memanjang, potongan melintang, denah pola lantai, denah pola plafond, denah elektrikal, denah plumbing, denah kusen, detil kusen, detil kamar mandi, gambar struktur, dan RAB
4. Biaya Rp 3.000.000,00
   

Keterangan lebih lanjut dapat menghubungi saya di teky@bangunrumah.info.

Milis: Pertanyaan tentang sistem borongan

Berikut adalah pertanyaan dari Bapak Abner Siahaan melalui milis, semoga jawaban bisa membantu yang memiliki pertanyaan yang sama.

Q:

selamat malam,

mohon pencerahan, kalo kita mau bangun rumah agar kualitas bangunannya terjamin dan biayanya efisien, sebaiknya bagaimana sistem pemborangannya?

apakah seluruh design, pembelian material, RAB dan ongkos diserahkan kepada kontraktor atau dipisah. misalnya yang diserahkan kpd pemborong hanya design dan upah saja, sementara pembelian material pemilik yang beli.

terimakasih atas masukannya.

salam,
abner siahaan

A:

Selamat malam pak Abner Siahaan,

Apabila menggunakan sistem borongan dengan kontraktor, berarti seluruh biaya pembelian material dan upah beserta dengan keuntungan sudah menjadi satu di RAB. Keuntungannya adalah:

1. Waktu yang terjadwal, apabila waktu serah terima kunci dengan pemilik menjadi mundur (secara otomatis terjadi pembengkakan upah) maka owner tidak menanggung akibat pembengkakan biaya ini, malah akan ada potongan (denda) bagi si pemborong.
2. Apabila terjadi kenaikan harga material secara wajar (di luar force majeur), owner tidak akan dikenakan biaya tambahan lagi.
3. Owner tidak perlu repot me-manage pembelian material dan pembayaran upah, cukup membayar sesuai termijn yang disepakati di kontrak.
4. Pemeliharaan 3 bulan dengan menahan retensi sebesar 5%.
   

Ada juga yang menggunakan sisem cost and fee (sering disebut tusi), sistem ini berarti kontraktor mendapatkan fee (berkisar 10-15%), dimana owner dapat mengontrol secara ketat pembelian material dan pembayaran upah sehingga biaya dapat lebih ditekan, namun apabila ternyata harga melonjak atau waktu pengerjaan lebih lama, owner akan menjadi rugi karena akan terjadi pembengkakan di upah, material dan fee si kontraktor.

Saran saya apabila dana yang Anda miliki terbatas lebih baik menggunakan sistem fixed cost and fee (tapi sangat jarang kontraktor yang mau), cara ini lebih adil kepada dua belah pihak.

Apabila Anda memilih sistem borongan, bila Anda takut ditipu (material yang digunakan tidak sesuai spek di RAB) lebih baik Anda juga menunjuk konsultan untuk memilih kontraktor dan mengawasi kontraktor (fee antara 2-4% dari RAB).

Namun seperti yang pernah saya tulis di blog saya, hubungan antara owner dan kontraktor harus dilandasi atas dasar rasa saling percaya dan bisa berkomunikasi dengan baik, apabila 2 hal ini tidak dapat terpenuhi lebih baik mencari kontraktor lainnya.

Semoga membantu, selamat bangun rumah!

Milis: Perkiraan biaya bangun rumah

Postingan terbaru ini saya ambil dari milis bangun rumah, dengan harapan konsultasi seperti ini bisa juga membantu yang membutuhkan informasi ini namun belum bergabung dengan milis.

Dari Ibu Dewi di Jakarta

Q: Selamat sore,

Maaf mau tanya, berapa dana yang perlu dipersiapkan untuk membangun rumah model apato (rumah kontrakan) Jepang (rumah sederhana) tapi tampilan luarnya kelihatan menarik di atas tanah seluas 100m2 dan akan dibangun untuk 4 bentuk rumah dengan rencana bangunan 2 di lantai 1 dan 2 di lantai 2 dengan ukuran masing-masing 50m2 (kopel) (1 km, dapur, kamar tidur 2, ruang tamu dan balkon) di Jakarta ?

Terima kasih banyak atas penjelasannya.

Salam,
Dewi

A:Salam Ibu Dewi,

Saya sudah pelajari pertanyaan Ibu, mengenai biaya pembangunan apato sebenarnya tidak terlalu mahal, tergantung jenis tanah di lokasi yang ingin Anda bangun (makin jelek tanahnya makin dalam pondasi sehingga harga makin mahal), saya asumsikan strukturnya standar saja maka biayanya mulai (mungkin bisa lebih rendah lagi sesuai permintaan Anda) dari 2,2jt/m2 (blom termasuk desain arsitektur, struktur, penyelidikan tanah, dan IMB). Namun ada yang ingin saya tanyakan kepada Anda, apakah luas tanahnya memang 100m2? Karena bila ya, tidak bisa semuanya dibangun, jangan lupa ada GSB nya bu, biasanya hanya sekitar 60% dari lahan yang boleh dibangun (Koefisien Dasar Bangunan), lain wilayah bahkan bisa lebih sedikit lagi.

Bila memang Ibu Dewi tertarik menggunakan jasa Swandi+Widjaja, mungkin bisa dibicarakan lebih lanjut ke email pribadi saya di tekywidjaja@swandiwidjaja.com, Anda mungkin bisa lebih detil berkonsultasi termasuk membicarakan batasan budget. Semoga membantu.

Salam bangun rumah!

Tampilan baru blog bangun rumah, milis, facebook , dan kerjasama

Liburan lebaran ini sangat membantu saya untuk lebih merefresh pikiran dan tenaga saya, karena begitu banyak pekerjaan yang menyita waktu dan tenaga selama beberapa bulan ini, dan salah satu yang berhasil saya lakukan selama liburan ini adalah dengan memperbaiki tampilan dari blog bangun rumah ini, selain tentunya mulai menulis artikel-artikel baru yang saya harap berguna bagi semua orang yang membutuhkan pengetahuan tentang bangun rumah.

Saya membuat poll di bagian bawah blog ini mengenai tampilan baru dari blog ini, bila berkenan semua yang berkunjung bisa memberikan opini tentang blog ini, saya sadar sekali apa yang diberikan dari blog ini belum maksimal namun saya berharap ke depannya akan menjadi lebih baik lagi, jadi bila ada yang membutuhkan ulasan atau bertanya tentang apapun soal bangun rumah, selama saya bisa membantu berdasarkan ilmu yang saya pelajari juga pengalaman sebagai praktisi bangun rumah, dengan senang hati saya akan membantu, dan supaya saya tidak perlu menjawab berulang-ulang seperti yang selama ini saya lakukan, alangkah lebih baik bila mulai sekarang semua email di kirimkan ke bangunrumah@yahoogroups.com.

Bangun rumah sekarang juga memiliki halaman di facebook, jadi bagi yang memiliki account facebook bisa menambahkan bangun rumah dalam halaman favoritnya, bisa dilihat pada bagian bawah blog ini.

Saya juga membuka kesempatan bagi yang ingin bekerja sama, baik sebagai supplier maupun bila ada yang hendak melakukan pengembangan property yang dimilikinya, dapat menghubungi saya via email di teky@bangunrumah.info.

Salam bangun rumah!

Konsultasi via mailing list bangun rumah (1)

Berikut adalah salah satu email yang masuk ke mailing list bangunrumah@yahoogroups.com, dikirim oleh bapak Anung Kharie.

Apakah ada rule of thumb agar kita bisa memperkirakan (budgeting):
1. Jasa arsitek untuk pelayanan drawing
2. Jasa Pemborong
3. Total cost material
4. Lama pembangunan
5. IMB

Terima Kasih.

Jawab:


Selamat bergabung mas,

Saya akan mencoba menjawab satu persatu:

1. Jasa arsitek sebenarnya lebih luas bukan hanya meliputi drawing saja (gambar tokh) karena seorang arsitek berperan mendesain rumah yang akan dibangun mulai dari denah (meliputi kebutuhan ruang, jumlah anggota keluarga, karateristik anggota keluarga), tampak (facade), hingga pada akhirnya detail2 untuk kepentingan gambar kerja di lapangan. Berapa tarifnya? Sebenarnya ini akan sangat bervariasi, tergantung dari "nama" si arsitek atau biro arsitek itu sendiri. Mungkin bila arsitek tersebut fresh graduate, dia tidak akan mematok fee yang tinggi, begitu juga background universitasnya, serta kota tempat arsitek tersebut berdomisili. Fee yang pernah saya survey (tanya2 sesama arsitek) biasanya dimulai dari 25rb/m2 hingga tidak terbatas, atau ada juga yang mematok dengan persentase antara 2%-4% dari RAB.
2. Untuk jasa pemborong biasanya di kisaran 8%-15% dari RAB, namun saya pernah mendapat info di kota-kota kecil bahkan berani dengan fee yang lebih kecil lagi yaitu 6%. Nanti bisa di lihat lagi apakah kontaktor memakai sistem borongan (lump sum) atau tusi (cost and fee). Bisa Anda baca artikelnya di blog saya.
3. Total Cost Material lebih sulit di prediksi karena ini tergantung dari desain yang akan di terapkan, makin rumit jelas akan makin mahal.
4. Untuk lama pembangunan pun akan bervariasi waktunya tergantung desain dan kelancaran pembiayaan serta faktor-faktor eksternal (cuaca, kondisi ekonomi dan sosial, dll), tapi sekedar contoh saja bila Anda akan membangun rumah 2 lantai dengan luas <250m2 dengan model minimalis membutuhkan waktu paling lama 8 bulan.
   
5. Biaya IMB, jujur berat buat saya untuk memberikan informasinya, karena banyak faktor yang membuat biaya IMB ini tidak sama untuk beda wilayah. Lebih baik Anda bertanya langsung ke kecamatan, namun sekedar info mungkin harga tidak akan sesuai dengan yang tertera di peraturan.

Terimakasih, semoga membantu.

Milis buat bangun rumah

Baru-baru ini ada beberapa orang yang muali berkonsultasi pada saya, ada yang dari luar pulau jawa, ada juga yang dari luar kota Jakarta, tetapi lebih banyak yang dari Jakarta. Biasanya pertanyaannya hampir sama untuk awal-awal, oleh sebab itu saya jadi tergerak untuk membuat milis tentang bangun rumah, agar banyak yang bisa langsung melihat pertanyaannya, bahkan kalo bisa membagi pengalamannya juga dalam membangun rumah, berhadapan dengan kontraktor, agar lebih imbang informasinya.
Akhir kata saya mengundang semua untuk bergabung ke bangunrumah-subscribe@yahoogroups.com.

Prosedur Konsultasi

Akhir-akhir ini banyak yang konsultasi dengan saya via email, dan saya dengan senang hati membantu siapa saja yang memerlukan bantuan saya untuk mewujudkan rumah impiannya.

Konsultasi soal apa saja yang bisa saya bantu? Bagaimana caranya?

Bila Anda punya pertanyaan seputar design, biaya, tukang/mandor, Anda dapat berkonsultasi dengan saya via japri. Untuk design yang sudah Anda rencanakan Anda dapat mengirimkannya melalui email saya dalam format autoCAD dan sesegera mungkin saya akan meresponnya apabila saya sedang tidak overload dalam pekerjaan saya. Untuk RAB yang telah dibuat oleh kontraktor Anda, dan Anda ingin mengetahui apakah RAB yang dibuat itu masuk akal atau tidak, kirimkan dalam bentuk MS excel dan saya akan memberi tanggapan. Konsultasi ini semua sifatnya gratis alias tidak dipungut bayaran, dan bila Anda merasakan konsultasi ini bermanfaat Anda dapat memberitahu rekan-rekan, saudara-saudara Anda tentang blog saya ini dan silahkan bookmark blog saya ini.

Yang tidak bisa saya berikan gratis (maaf karena memang profesi saya adalah arsitek kontraktor otomatis saya “makan” dari profesi ini) adalah permintaan mendesign rumah Anda dan meminta tolong membuatkan RAB dari design yang ada. Bila Anda tertarik untuk mendapatkan jasa saya dalam mendesign rumah Anda, membangun rumah Anda, merenovasi rumah Anda, mengerjakan interior rumah dan furniture rumah Anda, atau sekedar membuat RAB dari design yang telah ada, Anda dapat menghubungi saya langsung via japri, serta sertakan nama dan no telpon yang dapat dihubungi.