Berikut adalah pertanyaan dari Bapak Abner Siahaan melalui milis, semoga jawaban bisa membantu yang memiliki pertanyaan yang sama.

Q:

selamat malam,

mohon pencerahan, kalo kita mau bangun rumah agar kualitas bangunannya terjamin dan biayanya efisien, sebaiknya bagaimana sistem pemborangannya?

apakah seluruh design, pembelian material, RAB dan ongkos diserahkan kepada kontraktor atau dipisah. misalnya yang diserahkan kpd pemborong hanya design dan upah saja, sementara pembelian material pemilik yang beli.

terimakasih atas masukannya.

salam,
abner siahaan

A:

Selamat malam pak Abner Siahaan,

Apabila menggunakan sistem borongan dengan kontraktor, berarti seluruh biaya pembelian material dan upah beserta dengan keuntungan sudah menjadi satu di RAB. Keuntungannya adalah:

1. Waktu yang terjadwal, apabila waktu serah terima kunci dengan pemilik menjadi mundur (secara otomatis terjadi pembengkakan upah) maka owner tidak menanggung akibat pembengkakan biaya ini, malah akan ada potongan (denda) bagi si pemborong.
2. Apabila terjadi kenaikan harga material secara wajar (di luar force majeur), owner tidak akan dikenakan biaya tambahan lagi.
3. Owner tidak perlu repot me-manage pembelian material dan pembayaran upah, cukup membayar sesuai termijn yang disepakati di kontrak.
4. Pemeliharaan 3 bulan dengan menahan retensi sebesar 5%.
   

Ada juga yang menggunakan sisem cost and fee (sering disebut tusi), sistem ini berarti kontraktor mendapatkan fee (berkisar 10-15%), dimana owner dapat mengontrol secara ketat pembelian material dan pembayaran upah sehingga biaya dapat lebih ditekan, namun apabila ternyata harga melonjak atau waktu pengerjaan lebih lama, owner akan menjadi rugi karena akan terjadi pembengkakan di upah, material dan fee si kontraktor.

Saran saya apabila dana yang Anda miliki terbatas lebih baik menggunakan sistem fixed cost and fee (tapi sangat jarang kontraktor yang mau), cara ini lebih adil kepada dua belah pihak.

Apabila Anda memilih sistem borongan, bila Anda takut ditipu (material yang digunakan tidak sesuai spek di RAB) lebih baik Anda juga menunjuk konsultan untuk memilih kontraktor dan mengawasi kontraktor (fee antara 2-4% dari RAB).

Namun seperti yang pernah saya tulis di blog saya, hubungan antara owner dan kontraktor harus dilandasi atas dasar rasa saling percaya dan bisa berkomunikasi dengan baik, apabila 2 hal ini tidak dapat terpenuhi lebih baik mencari kontraktor lainnya.

Semoga membantu, selamat bangun rumah!

Kami segenap kru bangun rumah ikut merasakan dukacita yang mendalam bagi para saudara yang tertimpa musibah bencana Gempa di Padang Sidempuan, Bengkulu dan Jambi. Kami berdoa agar diberikan ketabahan dan kekuatan dalam menghadapinya oleh TUHAN YME.

Postingan terbaru ini saya ambil dari milis bangun rumah, dengan harapan konsultasi seperti ini bisa juga membantu yang membutuhkan informasi ini namun belum bergabung dengan milis.

Dari Ibu Dewi di Jakarta

Q: Selamat sore,

Maaf mau tanya, berapa dana yang perlu dipersiapkan untuk membangun rumah model apato (rumah kontrakan) Jepang (rumah sederhana) tapi tampilan luarnya kelihatan menarik di atas tanah seluas 100m2 dan akan dibangun untuk 4 bentuk rumah dengan rencana bangunan 2 di lantai 1 dan 2 di lantai 2 dengan ukuran masing-masing 50m2 (kopel) (1 km, dapur, kamar tidur 2, ruang tamu dan balkon) di Jakarta ?

Terima kasih banyak atas penjelasannya.

Salam,
Dewi

A:Salam Ibu Dewi,

Saya sudah pelajari pertanyaan Ibu, mengenai biaya pembangunan apato sebenarnya tidak terlalu mahal, tergantung jenis tanah di lokasi yang ingin Anda bangun (makin jelek tanahnya makin dalam pondasi sehingga harga makin mahal), saya asumsikan strukturnya standar saja maka biayanya mulai (mungkin bisa lebih rendah lagi sesuai permintaan Anda) dari 2,2jt/m2 (blom termasuk desain arsitektur, struktur, penyelidikan tanah, dan IMB). Namun ada yang ingin saya tanyakan kepada Anda, apakah luas tanahnya memang 100m2? Karena bila ya, tidak bisa semuanya dibangun, jangan lupa ada GSB nya bu, biasanya hanya sekitar 60% dari lahan yang boleh dibangun (Koefisien Dasar Bangunan), lain wilayah bahkan bisa lebih sedikit lagi.

Bila memang Ibu Dewi tertarik menggunakan jasa Swandi+Widjaja, mungkin bisa dibicarakan lebih lanjut ke email pribadi saya di tekywidjaja@swandiwidjaja.com, Anda mungkin bisa lebih detil berkonsultasi termasuk membicarakan batasan budget. Semoga membantu.

Salam bangun rumah!

Liburan lebaran ini sangat membantu saya untuk lebih merefresh pikiran dan tenaga saya, karena begitu banyak pekerjaan yang menyita waktu dan tenaga selama beberapa bulan ini, dan salah satu yang berhasil saya lakukan selama liburan ini adalah dengan memperbaiki tampilan dari blog bangun rumah ini, selain tentunya mulai menulis artikel-artikel baru yang saya harap berguna bagi semua orang yang membutuhkan pengetahuan tentang bangun rumah.

Saya membuat poll di bagian bawah blog ini mengenai tampilan baru dari blog ini, bila berkenan semua yang berkunjung bisa memberikan opini tentang blog ini, saya sadar sekali apa yang diberikan dari blog ini belum maksimal namun saya berharap ke depannya akan menjadi lebih baik lagi, jadi bila ada yang membutuhkan ulasan atau bertanya tentang apapun soal bangun rumah, selama saya bisa membantu berdasarkan ilmu yang saya pelajari juga pengalaman sebagai praktisi bangun rumah, dengan senang hati saya akan membantu, dan supaya saya tidak perlu menjawab berulang-ulang seperti yang selama ini saya lakukan, alangkah lebih baik bila mulai sekarang semua email di kirimkan ke bangunrumah@yahoogroups.com.

Bangun rumah sekarang juga memiliki halaman di facebook, jadi bagi yang memiliki account facebook bisa menambahkan bangun rumah dalam halaman favoritnya, bisa dilihat pada bagian bawah blog ini.

Saya juga membuka kesempatan bagi yang ingin bekerja sama, baik sebagai supplier maupun bila ada yang hendak melakukan pengembangan property yang dimilikinya, dapat menghubungi saya via email di teky@bangunrumah.info.

Salam bangun rumah!