Milis: Pertanyaan tentang sistem borongan

Berikut adalah pertanyaan dari Bapak Abner Siahaan melalui milis, semoga jawaban bisa membantu yang memiliki pertanyaan yang sama.

Q:

selamat malam,

mohon pencerahan, kalo kita mau bangun rumah agar kualitas bangunannya terjamin dan biayanya efisien, sebaiknya bagaimana sistem pemborangannya?

apakah seluruh design, pembelian material, RAB dan ongkos diserahkan kepada kontraktor atau dipisah. misalnya yang diserahkan kpd pemborong hanya design dan upah saja, sementara pembelian material pemilik yang beli.

terimakasih atas masukannya.

salam,
abner siahaan

A:

Selamat malam pak Abner Siahaan,

Apabila menggunakan sistem borongan dengan kontraktor, berarti seluruh biaya pembelian material dan upah beserta dengan keuntungan sudah menjadi satu di RAB. Keuntungannya adalah:

1. Waktu yang terjadwal, apabila waktu serah terima kunci dengan pemilik menjadi mundur (secara otomatis terjadi pembengkakan upah) maka owner tidak menanggung akibat pembengkakan biaya ini, malah akan ada potongan (denda) bagi si pemborong.
2. Apabila terjadi kenaikan harga material secara wajar (di luar force majeur), owner tidak akan dikenakan biaya tambahan lagi.
3. Owner tidak perlu repot me-manage pembelian material dan pembayaran upah, cukup membayar sesuai termijn yang disepakati di kontrak.
4. Pemeliharaan 3 bulan dengan menahan retensi sebesar 5%.
   

Ada juga yang menggunakan sisem cost and fee (sering disebut tusi), sistem ini berarti kontraktor mendapatkan fee (berkisar 10-15%), dimana owner dapat mengontrol secara ketat pembelian material dan pembayaran upah sehingga biaya dapat lebih ditekan, namun apabila ternyata harga melonjak atau waktu pengerjaan lebih lama, owner akan menjadi rugi karena akan terjadi pembengkakan di upah, material dan fee si kontraktor.

Saran saya apabila dana yang Anda miliki terbatas lebih baik menggunakan sistem fixed cost and fee (tapi sangat jarang kontraktor yang mau), cara ini lebih adil kepada dua belah pihak.

Apabila Anda memilih sistem borongan, bila Anda takut ditipu (material yang digunakan tidak sesuai spek di RAB) lebih baik Anda juga menunjuk konsultan untuk memilih kontraktor dan mengawasi kontraktor (fee antara 2-4% dari RAB).

Namun seperti yang pernah saya tulis di blog saya, hubungan antara owner dan kontraktor harus dilandasi atas dasar rasa saling percaya dan bisa berkomunikasi dengan baik, apabila 2 hal ini tidak dapat terpenuhi lebih baik mencari kontraktor lainnya.

Semoga membantu, selamat bangun rumah!

Milis: Perkiraan biaya bangun rumah

Postingan terbaru ini saya ambil dari milis bangun rumah, dengan harapan konsultasi seperti ini bisa juga membantu yang membutuhkan informasi ini namun belum bergabung dengan milis.

Dari Ibu Dewi di Jakarta

Q: Selamat sore,

Maaf mau tanya, berapa dana yang perlu dipersiapkan untuk membangun rumah model apato (rumah kontrakan) Jepang (rumah sederhana) tapi tampilan luarnya kelihatan menarik di atas tanah seluas 100m2 dan akan dibangun untuk 4 bentuk rumah dengan rencana bangunan 2 di lantai 1 dan 2 di lantai 2 dengan ukuran masing-masing 50m2 (kopel) (1 km, dapur, kamar tidur 2, ruang tamu dan balkon) di Jakarta ?

Terima kasih banyak atas penjelasannya.

Salam,
Dewi

A:Salam Ibu Dewi,

Saya sudah pelajari pertanyaan Ibu, mengenai biaya pembangunan apato sebenarnya tidak terlalu mahal, tergantung jenis tanah di lokasi yang ingin Anda bangun (makin jelek tanahnya makin dalam pondasi sehingga harga makin mahal), saya asumsikan strukturnya standar saja maka biayanya mulai (mungkin bisa lebih rendah lagi sesuai permintaan Anda) dari 2,2jt/m2 (blom termasuk desain arsitektur, struktur, penyelidikan tanah, dan IMB). Namun ada yang ingin saya tanyakan kepada Anda, apakah luas tanahnya memang 100m2? Karena bila ya, tidak bisa semuanya dibangun, jangan lupa ada GSB nya bu, biasanya hanya sekitar 60% dari lahan yang boleh dibangun (Koefisien Dasar Bangunan), lain wilayah bahkan bisa lebih sedikit lagi.

Bila memang Ibu Dewi tertarik menggunakan jasa Swandi+Widjaja, mungkin bisa dibicarakan lebih lanjut ke email pribadi saya di tekywidjaja@swandiwidjaja.com, Anda mungkin bisa lebih detil berkonsultasi termasuk membicarakan batasan budget. Semoga membantu.

Salam bangun rumah!

Tampilan baru blog bangun rumah, milis, facebook , dan kerjasama

Liburan lebaran ini sangat membantu saya untuk lebih merefresh pikiran dan tenaga saya, karena begitu banyak pekerjaan yang menyita waktu dan tenaga selama beberapa bulan ini, dan salah satu yang berhasil saya lakukan selama liburan ini adalah dengan memperbaiki tampilan dari blog bangun rumah ini, selain tentunya mulai menulis artikel-artikel baru yang saya harap berguna bagi semua orang yang membutuhkan pengetahuan tentang bangun rumah.

Saya membuat poll di bagian bawah blog ini mengenai tampilan baru dari blog ini, bila berkenan semua yang berkunjung bisa memberikan opini tentang blog ini, saya sadar sekali apa yang diberikan dari blog ini belum maksimal namun saya berharap ke depannya akan menjadi lebih baik lagi, jadi bila ada yang membutuhkan ulasan atau bertanya tentang apapun soal bangun rumah, selama saya bisa membantu berdasarkan ilmu yang saya pelajari juga pengalaman sebagai praktisi bangun rumah, dengan senang hati saya akan membantu, dan supaya saya tidak perlu menjawab berulang-ulang seperti yang selama ini saya lakukan, alangkah lebih baik bila mulai sekarang semua email di kirimkan ke bangunrumah@yahoogroups.com.

Bangun rumah sekarang juga memiliki halaman di facebook, jadi bagi yang memiliki account facebook bisa menambahkan bangun rumah dalam halaman favoritnya, bisa dilihat pada bagian bawah blog ini.

Saya juga membuka kesempatan bagi yang ingin bekerja sama, baik sebagai supplier maupun bila ada yang hendak melakukan pengembangan property yang dimilikinya, dapat menghubungi saya via email di teky@bangunrumah.info.

Salam bangun rumah!

Konsultasi via mailing list bangun rumah (1)

Berikut adalah salah satu email yang masuk ke mailing list bangunrumah@yahoogroups.com, dikirim oleh bapak Anung Kharie.

Apakah ada rule of thumb agar kita bisa memperkirakan (budgeting):
1. Jasa arsitek untuk pelayanan drawing
2. Jasa Pemborong
3. Total cost material
4. Lama pembangunan
5. IMB

Terima Kasih.

Jawab:


Selamat bergabung mas,

Saya akan mencoba menjawab satu persatu:

1. Jasa arsitek sebenarnya lebih luas bukan hanya meliputi drawing saja (gambar tokh) karena seorang arsitek berperan mendesain rumah yang akan dibangun mulai dari denah (meliputi kebutuhan ruang, jumlah anggota keluarga, karateristik anggota keluarga), tampak (facade), hingga pada akhirnya detail2 untuk kepentingan gambar kerja di lapangan. Berapa tarifnya? Sebenarnya ini akan sangat bervariasi, tergantung dari "nama" si arsitek atau biro arsitek itu sendiri. Mungkin bila arsitek tersebut fresh graduate, dia tidak akan mematok fee yang tinggi, begitu juga background universitasnya, serta kota tempat arsitek tersebut berdomisili. Fee yang pernah saya survey (tanya2 sesama arsitek) biasanya dimulai dari 25rb/m2 hingga tidak terbatas, atau ada juga yang mematok dengan persentase antara 2%-4% dari RAB.
2. Untuk jasa pemborong biasanya di kisaran 8%-15% dari RAB, namun saya pernah mendapat info di kota-kota kecil bahkan berani dengan fee yang lebih kecil lagi yaitu 6%. Nanti bisa di lihat lagi apakah kontaktor memakai sistem borongan (lump sum) atau tusi (cost and fee). Bisa Anda baca artikelnya di blog saya.
3. Total Cost Material lebih sulit di prediksi karena ini tergantung dari desain yang akan di terapkan, makin rumit jelas akan makin mahal.
4. Untuk lama pembangunan pun akan bervariasi waktunya tergantung desain dan kelancaran pembiayaan serta faktor-faktor eksternal (cuaca, kondisi ekonomi dan sosial, dll), tapi sekedar contoh saja bila Anda akan membangun rumah 2 lantai dengan luas <250m2 dengan model minimalis membutuhkan waktu paling lama 8 bulan.
   
5. Biaya IMB, jujur berat buat saya untuk memberikan informasinya, karena banyak faktor yang membuat biaya IMB ini tidak sama untuk beda wilayah. Lebih baik Anda bertanya langsung ke kecamatan, namun sekedar info mungkin harga tidak akan sesuai dengan yang tertera di peraturan.

Terimakasih, semoga membantu.

Undangan Bergabung di Milis Bangun Rumah

Kalau ada yang memperhatikan, untuk berkonsultasi tentang bangun rumah saat ini saya mencantumkan bukan email pribadi melainkan milis. Bukan karena saya tidak mau menjawab konsultasi dari Anda, tapi karena saya mendapati seringkali pertanyaan yang diajukan ada kesamaan, jadi agar lebih efisien saya pikir akan lebih baik melalui milis saja. Agar juga bisa menjadi bahan sharing bagi rekan-rekan yang hendak atau pernah membangun rumah. Silahkan jangan ragu untuk bergabung di milis ini.


Sedangkan yang ingin menggunakan jasa Swandi+Widjaja and associates, silahkan menghubungi via email swandi_widjaja@yahoo.com atau menghubungi via telpon di 021-99652934 setiap hari kerja (Senin-Jumat) jam 8AM-5PM.


Terimakasih sudah berkunjung dan membaca artikel di blog bangun rumah ini. Selamat membangun rumah!