Konsultasi via mailing list bangun rumah (1)

Berikut adalah salah satu email yang masuk ke mailing list bangunrumah@yahoogroups.com, dikirim oleh bapak Anung Kharie.

Apakah ada rule of thumb agar kita bisa memperkirakan (budgeting):
1. Jasa arsitek untuk pelayanan drawing
2. Jasa Pemborong
3. Total cost material
4. Lama pembangunan
5. IMB

Terima Kasih.

Jawab:


Selamat bergabung mas,

Saya akan mencoba menjawab satu persatu:

1. Jasa arsitek sebenarnya lebih luas bukan hanya meliputi drawing saja (gambar tokh) karena seorang arsitek berperan mendesain rumah yang akan dibangun mulai dari denah (meliputi kebutuhan ruang, jumlah anggota keluarga, karateristik anggota keluarga), tampak (facade), hingga pada akhirnya detail2 untuk kepentingan gambar kerja di lapangan. Berapa tarifnya? Sebenarnya ini akan sangat bervariasi, tergantung dari "nama" si arsitek atau biro arsitek itu sendiri. Mungkin bila arsitek tersebut fresh graduate, dia tidak akan mematok fee yang tinggi, begitu juga background universitasnya, serta kota tempat arsitek tersebut berdomisili. Fee yang pernah saya survey (tanya2 sesama arsitek) biasanya dimulai dari 25rb/m2 hingga tidak terbatas, atau ada juga yang mematok dengan persentase antara 2%-4% dari RAB.
2. Untuk jasa pemborong biasanya di kisaran 8%-15% dari RAB, namun saya pernah mendapat info di kota-kota kecil bahkan berani dengan fee yang lebih kecil lagi yaitu 6%. Nanti bisa di lihat lagi apakah kontaktor memakai sistem borongan (lump sum) atau tusi (cost and fee). Bisa Anda baca artikelnya di blog saya.
3. Total Cost Material lebih sulit di prediksi karena ini tergantung dari desain yang akan di terapkan, makin rumit jelas akan makin mahal.
4. Untuk lama pembangunan pun akan bervariasi waktunya tergantung desain dan kelancaran pembiayaan serta faktor-faktor eksternal (cuaca, kondisi ekonomi dan sosial, dll), tapi sekedar contoh saja bila Anda akan membangun rumah 2 lantai dengan luas <250m2 dengan model minimalis membutuhkan waktu paling lama 8 bulan.
   
5. Biaya IMB, jujur berat buat saya untuk memberikan informasinya, karena banyak faktor yang membuat biaya IMB ini tidak sama untuk beda wilayah. Lebih baik Anda bertanya langsung ke kecamatan, namun sekedar info mungkin harga tidak akan sesuai dengan yang tertera di peraturan.

Terimakasih, semoga membantu.

Warning! Harga material mulai naik!

Beberapa waktu lalu, saya sempat membaca artikel di suatu surat kabar yang memberitakan bahwa para pelaku property mulai menikmati keuntungan karena turunnya harga-harga material. Memang benar sekitar sebulan lalu banyak harga material yang turun seperti bata, besi behel, pasir, dll. Namun juga ada yang naik seperti kunci, handel, engsel, keramik, dan semen. Kamis minggu kemarin saya sudah mendapat info bahwa hari senin harga semen tiga roda akan naik 500 rup/zak, dan itu dari distributor berarti di toko material harga akan naik paling sedikit 1000rp/zak. Dan benar pada saat saya cek di salah satu toko material dekat proyek saya harga semen tiga roda sudah 54rb/zak nya (wilayah lain mungkin berbeda). Dan kemarin saya baru di telepon lagi oleh salah satu supplier besi saya, bahwa harga besi behel semuanya naik 10%.

Dengan mulai naiknya harga besi di minggu ini saya yakin trend ke depannya harga material akan mulai merayap naik juga. Info ini sengaja saya tulis agar bagi Anda yang hendak membangun rumah ataupun merenovasi rumah dapat berpikir dan mencari solusi agar dengan dana yang saya yakin tidak bertambah tetap dapat bisa membangun ataupun merenovasi rumah.

Good Luck! Selamat bangun rumah!

Krisis Ekonomi (lagi), Perlukah Menunda Bangun Rumah?

Krisis global yang sedang terjadi saat ini saya yakin membuat banyak orang mulai kuatir, terutama bagi yang akan bangun rumah. Baru-baru ini ada calon klien saya yang hendak membangun rumah dengan terpaksa menunda keinginannya, karena rencananya akan menggunakan kredit dari bank. Namun dengan keadaan saat ini dimana suku bunga menjadi tinggi (saya yakin pasti memberatkan) terpaksa mereka menunda keinginan untuk bangun rumah.

Namun ada juga klien saya yang justru mempercepat rencananya untuk bangun rumah, karena memang saat ini beberapa jenis material di pasaran justru mengalami penurunan harga, antara lain: besi beton, bata, pasir, dll. Walaupun ada juga yang mengalami kenaikan, atara lain: kayu (kusen), cat, semen, kunci, engsel, handel pintu.

Saya yakin saat ini banyak dari Anda yang berniat membangun rumah bertanya-tanya perlukan menunda bangun rumah untuk saat ini? Mungkin bila tidak terlalu mendesak, saya akan merekomendasikan untuk menunda saja, sehingga dana Anda bisa dialokasikan ke investasi lain yang lebih aman dan liquid. Namun bila kebutuhan untuk bangun rumah atau merenovasi rumah sangat mendesak (misal: sudah mulai musim hujan dan kebetulan rumah Anda merupakan langganan banjir setiap tahun), maka saya akan merekomendasikan untuk tetap bangun rumah namun dengan lebih “pintar”. Bila biasanya banyak orang membangun rumah dengan menyerahkan sepenuhnya kepada pemborong (sistem borongan) karena dengan alasan tidak mau repot, atau supaya harga tetap, maka kebalikkannya saya akan menyarankan Anda yang ingin bangun rumah, yang kebetulan dengan dana yang “ngepas banget”, untuk lebih aktif lagi dalam perencanaan dan menggunakan sistem cost and fee bila Anda hendak menggunakan jasa kontraktor. Akan lebih baik lagi bila Anda yang menjadi project manager rumah Anda sendiri, dan hanya menggunakan jasa konsultan yang akan membantu Anda mengawasi secara berkala (jelas fee nya akan lebih murah) sehingga Anda tidak ditipu oleh mandor Anda.

Mengapa saya menyarankan cara ini? Akan saya jelaskan, bila Anda menggunakan jasa pemborong, fee yang Anda keluarkan akan jauh lebih besar, berapa? Sekedar informasi fee 10% yang biasanya tertera di RAB sebenarnya nilainya lebih daripada itu. Nilai harga satuan yang tertera di RAB biasanya sudah lebih besar dari harga modalnya (memperhitungkan waste yang terjadi dilapangan, kenaikan harga yang mungkin akan terjadi, dll). Jadi kalau dengan harga satuan yang sebenarnya makan fee 10% akan lebih kecil dari yang tertera di RAB, bagaimana cara menghitung harga satuan sebenarnya? Maaf yang ini tidak bisa saya ajarkan (rahasia perusahaan). Namun dengan ilustrasi sederhana di atas Anda sekarang bisa menghitung bahwa Anda sebenarnya bisa lebih berhemat lagi, bukan?

Bila Anda menggunakan jasa seorang konsultan fee tersebut bisa di hemat, karena fee nya berkisar 2-5% (bukan patokan, bisa tergantung dari negosiasi Anda dengan konsultan Anda) dari RAB yang nilai harga satuannya berdasarkan harga riil di lapangan saat ini (jelas makin murah). Namun cara ini pun bila Anda tidak matang dalam perencanaan ada resikonya, biaya akan membengkak. Jadi yang paling penting adalah mencari konsultan yang bisa menjadi wakil owner yang bisa Anda percaya kejujurannya dan keahliannya.

Jadi perlukan Anda menunda bangun rumah di saat krisis yang sudah di depan mata seperti ini? Kesimpulan dari saya adalah tergantung kebutuhan Anda, bila tidak mendesak tundalah, namun bila mendesak laksanakan namun dengan perencanaan yang matang dan dengan di bantu oleh konsultan yang bisa Anda percaya.

Selamat bangun rumah!