Milis buat bangun rumah

Baru-baru ini ada beberapa orang yang muali berkonsultasi pada saya, ada yang dari luar pulau jawa, ada juga yang dari luar kota Jakarta, tetapi lebih banyak yang dari Jakarta. Biasanya pertanyaannya hampir sama untuk awal-awal, oleh sebab itu saya jadi tergerak untuk membuat milis tentang bangun rumah, agar banyak yang bisa langsung melihat pertanyaannya, bahkan kalo bisa membagi pengalamannya juga dalam membangun rumah, berhadapan dengan kontraktor, agar lebih imbang informasinya.
Akhir kata saya mengundang semua untuk bergabung ke bangunrumah-subscribe@yahoogroups.com.

“T” House, Kelapa Gading

Dalam tulisan kali ini saya berusaha untuk menyajikan gambaran lebih baik lagi bagi Anda yang ingin membangun rumah. Studi kasus yang menjadi contoh penulisan saya adalah pembangunan rumah tinggal di daerah Kelapa Gading, Jakarta Utara. Proyek ini dikerjakan oleh biro saya bersama rekan Marnendez S. Swandi, ST., Swandi+Widjaja, berlangsung dari bulan Oktober 2006 (design arsitektural), pembangunan dari 1 Juli 2007 dan dijadwalkan selesai pada bulan Desember 2007.

Persiapan Awal

Memulai proyek ini kami pertama kali berkonsultasi dengan pihak owner, sahabat saya Bpk. Julius dan calon istri (saat itu adalah pasangan muda yang baru akan menikah), kami menanyakan apa saja kebutuhan ruang bagi rumah mereka, tipe rumah seperti apa yang mereka sukai, budget yang mereka sediakan bagi pembangunan rumah (agar pembangunan rumah tidak tersendat, penting untuk diperhatikan!). Setelah mendapatkan semua data-data ini, maka selanjutnya adalah melakukan pengukuran lokasi tanah secara menyeluruh.

Data-data yang terkumpul adalah sebagai berikut: Luas tanah 8,5 x 16 m² bangunan lama masih berdiri di atasnya; kebutuhan ruang: 1 master bedroom dengan kamar mandi dalam, 2 kamar tidur anak, 1 kamar mandi anak, ruang keluarga, ruang tamu, WC tamu, ruang makan, dapur, 1 kamar tidur pembantu, 1 kamar mandi pembantu, dengan budget 400jt rupiah.

Design Arsitektural

Setelah semua data telah lengkap, proses berikutnya adalah design arsitektural, yang terbagi atas 3 tahap: preliminary design (denah dan façade), design development (potongan memanjang-melintang, denah pola lantai, plafond, denah kusen, denah plumbing, denah elektrikal), dan construction drawing (detil-detil bangunan yang diperlukan). Tahapan design arsitektural ini berlangsung dari bulan Oktober 2006 s/d Mei 2007.

Setelah tahap design development selesai sembari tahap construction drawing dikerjakan, tahapan design struktur juga mulai berjalan dengan sebelumnya dilakukan penyelidikan tanah (tes sondir) untuk mengetahu kedalaman tanah keras, muka air tanah, dan penentuan fondasi bangunan yang akan digunakan.

RAB, IMB, Pelaksanaan

Tahap selanjutnya setelah design struktur selesai adalah pembuatan RAB dan IMB, untuk IMB saya tidak akan membahasnya. Dari design arsitektural serta design struktur yang telah dibuat untuk proyek ini adalah sebesar 416,16jt dengan luas bangunan 231.2m2, 2 lantai, struktur menggunakan baja dengan pelat beton, pondasi borpile, dinding batako, sanitair standar TOTO, penutup lantai 2 parquette kayu, kusen perpaduan kayu jati dengan aluminium, atap aspal bitumen ex OWEN.

Untuk pelaksanaan dimulai dari tanggal 1 Juli 2007, dengan pekerjaan awal pembersihan lahan (merubuhkan rumah lama), pembuatan direksi kit dan gudang. Jasa pelaksanaan menggunakan sistem fix cost and fee sebesar 10% dari RAB. Pada awalnya proyek ini direncanakan selesai pada akhir bulan November 2007, namun karena kendala pendanaan maka terpaksa mundur sampai pertengahan Desember 2007. Gambar di atas façade rencana serta foto progress sampai tanggal 29 Oktober 2007.

Semoga memberi gambaran yang cukup, bila ada pertanyaan silahkan hubungi saya via email  tekywidjaja@swandiwidjaja.com

 

Prosedur Konsultasi

Akhir-akhir ini banyak yang konsultasi dengan saya via email, dan saya dengan senang hati membantu siapa saja yang memerlukan bantuan saya untuk mewujudkan rumah impiannya.

Konsultasi soal apa saja yang bisa saya bantu? Bagaimana caranya?

Bila Anda punya pertanyaan seputar design, biaya, tukang/mandor, Anda dapat berkonsultasi dengan saya via japri. Untuk design yang sudah Anda rencanakan Anda dapat mengirimkannya melalui email saya dalam format autoCAD dan sesegera mungkin saya akan meresponnya apabila saya sedang tidak overload dalam pekerjaan saya. Untuk RAB yang telah dibuat oleh kontraktor Anda, dan Anda ingin mengetahui apakah RAB yang dibuat itu masuk akal atau tidak, kirimkan dalam bentuk MS excel dan saya akan memberi tanggapan. Konsultasi ini semua sifatnya gratis alias tidak dipungut bayaran, dan bila Anda merasakan konsultasi ini bermanfaat Anda dapat memberitahu rekan-rekan, saudara-saudara Anda tentang blog saya ini dan silahkan bookmark blog saya ini.

Yang tidak bisa saya berikan gratis (maaf karena memang profesi saya adalah arsitek kontraktor otomatis saya “makan” dari profesi ini) adalah permintaan mendesign rumah Anda dan meminta tolong membuatkan RAB dari design yang ada. Bila Anda tertarik untuk mendapatkan jasa saya dalam mendesign rumah Anda, membangun rumah Anda, merenovasi rumah Anda, mengerjakan interior rumah dan furniture rumah Anda, atau sekedar membuat RAB dari design yang telah ada, Anda dapat menghubungi saya langsung via japri, serta sertakan nama dan no telpon yang dapat dihubungi.

Tips Pemilihan Arsitek-Kontraktor

Tulisan ini dibuat sebenarnya bukan dengan maksud mempromosikan penggunaan arsitek dan kontraktor (diri sendiri :)) tetapi lebih untuk kebaikan bagi rekan-rekan yang hendak membangun rumah idaman.

Yang pertama dalam pemilihan arsitek-kontraktor (A-K) adalah referensi dari keluarga atau rekan yang pernah memakai jasa A-K, karena setidaknya Anda dapat mempercayai referensi dari orang terdekat.

Kedua, Anda dapat meminta referensi proyek yang pernah dikerjakan, contoh buat arsitek Anda dapat meminta contoh-contoh designnya, mulai dari denah, façade, detail kusen, detai lantai, detail plafond, denah titik lampu (elektrikal), gambar 3D nya, dan lain-lain. Dari referensi proyek inilah Anda dapat melihat apakah arsitek yang sedang Anda interview ini cocok dengan keinginan Anda dalam mewujudkan rumah impian bagi keluarga Anda.

Untuk Kontraktor, Anda dapat memintanya menunjukkan proyek-proyek yang pernah dikerjakan (yang terbaru setidaknya) agar Anda apat meihat kualitas pekerjaannya, seperti: temboknya apakah banyak yang retak? Kualitas pengecatannya bagaimana? Apakah temboknya rata atau bergelombang? Anda juga bisa melihat kerapihan tukang temboknya dengan melihat garis keramiknya apakah lurus atau tidak.

Yang ketiga adalah kecocokan karakter, mungkin Anda berpikir “Apa hubungannya?” Menurut pengalaman saya ini adalah poin terakhir adalah poin yang tidak boleh dilupakan dalam memilih arsitek-kontraktor, sama seperti saya dalam menentukan untuk menerima seorang klien. Mengapa? Agar rasa saling percaya dapat terbentuk, kalau dari pertama saja Anda “gak” yakin dengan karakter serta kejujurannya buat apa di teruskan? Toh kemungkinan keadaan “gak enak di belakang” dapat saja terjadi, dan hal inilah yang ingin kita hindarkan.

Dari 3 poin inilah Anda dapat menentukan mana A-K yang dapat Anda pilih.

Semoga bermanfaat!

Persiapan untuk membangun rumah

Saya sering mendapatkan pertanyaan ke email saya soal apa saja yang harus dipersiapkan dalam membangun rumah idaman, oleh karena itu dengan pengalaman yang masih terbatas dan kemampuan menulis yang pas-pasan saya menulis di blog ini untuk membantu rekan-rekan yang mungkin masih awam atau belum pernah sama sekali membangun rumah.
Hal pertama yang harus diperhatikan dalam persiapan mewujudkan rumah impian Anda adalah masalah budget yang disediakan, ini sangat penting sekali, karena dalam membangun rumah seringkali bila tidak direncanakan dengan matang maka akan mengganggu keuangan keluarga.
Ok, bila sudah dipersiapkan budget yang Anda sediakan, kita mulai dengan bagaimana membangunnya, apakah Anda akan memakai jasa arsitek-kontraktor? Atau hanya jasa arsitek? Atau Anda malah yakin dengan kemampuan merancang sendiri?

Biaya Jasa Arsitek dan Kontraktor

Biasanya pertanyaan yang sering diajukan pertama kali atau setidaknya yang terpikir pertama kali adalah “Berapa sih biaya jasanya?”

Untuk arsitek sebenarnya biaya jasa itu besarnya relatif, tergantung dari pengalaman dari si arsitek itu sendiri. Kalo ingin murah saya sarankan memakai jasa arsitek yang baru lulus, karena biasanya harganya sangat negotiable supaya arsitek tersebut menambah jumlah portfolio nya agar nilainya pada akhirnya makin tinggi, tapi yah ada kekurangannya namanya juga baru lulus sering kali dalam mendesign bangunan masih agak idealis, detail-detail bangunan agak kurang ataupun kurangnya pemilihan material alternatif. Yah, bisa dibilang "Harga mah gak bo'ong".

Biasanya jasa arsitek itu berkisar dari 2%-4% dari RAB yang dibuat (pengalaman pribadi, bukan acuan resmi). Biasa nya untuk patokan awal disepakati dengan design yang diinginkan oleh owner (Anda) maka akan diperoleh harga per m2 bangunannya, harga tersebutlah yang menjadi acuan untuk penentuan fee-nya si arsitek sebelum RAB final dibuat. Atau bisa juga arsitek menetapkan harga designnya berdasarkan per-m2, yang umum di Jakarta adalah 80rb/m2 s/d 185rb/m2, bila di atas harga ini berarti arsiteknya memang yang sudah terkenal dan biasanya memegang proyek2 yang nilainya milyaran (salah seorang rekan saya sudah mencapai 700rb/m2 J).

Untuk kontraktor, biasanya kalo sistemnya adalah cost and fee maka normalnya kontraktor mematok biaya jasa sebesar 10% s/d 15%, namun system ini sering kali merugikan owner, mengapa? Biasanya kalo kontraktor nya Anda tidak kenal baik atau memang “nakal”, maka owner akan merugi disebabkan oleh makin “bengkaknya” budget membangun rumah, biasanya disebabkan oleh proyek di ulur-ulur penyelesaiannya agar biaya upah tukang membengkak, dan harga barang menjadi naik, sehingga bila budget membengkak maka fee yang di terima juga akan membengkak. Alternatifnya adalah dengan system fixed cost and fee, yaitu sama seperti cost and fee tapi fee-nya tetap berdasarkan kesepakatan awal dan tidak mengalami perubahan, kecuali perubahannya dilakukan oleh owner, cara ini merupakan win-win solution bagi kedua belah pihak. Sistem yang lain adalah dengan cara borongan atau lumpsum, biasanya cara ini dipakai oleh owner yang tidak mau direpotkan sama sekali dengan pembukuan proyek, yang penting rumah yang diinginkan selesai tepat pada waktunya, tapi cara ini tidak saya sarankan untuk owner dengan budget pas-pasan.

Biaya IMB

Berapa sih biaya IMB sebenarnya? Ini agak sulit saya jelaskan, karena biarpun sebenarnya biaya untuk IMB ini resminya tidak besar, tapi menjadi mahal karena oknum-oknum yang tidak bertanggung jawab. Untuk lebih jelasnya Anda dapat datang ke Dinas Bangunan setempat di mana Anda tinggal, sekedar ilustrasi: Tahun 2007 ini (bulan Juli) saya mengurus IMB untuk klien saya (proyek rumah tinggal di Kelapa Gading), biaya yang dibebankan adalah 25rb/m2, itupun setelah melakukan tawar-menawar yang cukup sengit dengan petugasnya. Lamanya izin keluar 1 bulan kerja.

Ilustrasi Perhitungan

Ok, mari kita coba-coba bikin perhitungan biaya. Misal, tanah Anda luasnya adalah 100m2 dengan asumsi BCR 60%, maka luas tanah yang boleh dibangun adalah 60m2. Anda menginginkan rumah dengan design minimalis dengan 3 KT, 2 KM, garasi dan 1 KT pembantu, maka kita dapat mendesign rumah 2 lantai dengan luas 120m2.

Kita asumsikan jasa arsitek 100rb/m2, dengan jasa kontraktor 10% fixed cost and fee, dan nilai bangunan Anda 2,3juta/m2, biaya IMB 25rb/m2, maka total dana yang harus Anda sediakan adalah:

Fee arsitek = 100rb/m2 x 120m2 = Rp 12.000.000,00

IMB = 25rb/m2 x 120m2 = Rp 3.000.000,00

Fee kontraktor = 10% x 120m2 x 2,3juta/m2 = Rp 27.600.000,00

Biaya bangun = 2,3juta/m2 x 120m2 = Rp 276.000.000,00 +

Total = Rp 318.600.000,00

Semoga membantu!

Baca juga artikel ini di http://blog.bangunrumah.co.id